【现实挑战】社会“以房养老”骗局让老人“钱房两空”;过户给子女却被子女反手扫地出门……

【应对策略】《民法典》增设“居住权”;如有合同约定或遗嘱在先，业主无法改变已存在的居住权，无权赶走居住权人

“为孙子上学，老人把学区房过户给儿子后被赶走”;“以房养老‘套路贷’，68人70套房被骗，损失2亿!”近年来，此类社会新闻频发，老年人“以房养老”如何不会被骗得钱、房两空?将于2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》物权编作出了回应。

家住昌平区的周大爷一家曾签订过一份《保证协议》，约定不论房屋产权在哪个子女的名下，周大爷都享有该房屋的永久居住权，不经周大爷同意不得再次出售。

在《民法典》出台前，这种协议仅是家庭内部的约定，其约束力更多来自于亲人之间的信任和感情。此次《民法典》增设“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变居住权已存在的现实，无权赶走居住权人。

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授朱虎认为，《民法典》的物权编专门增加了居住权的制度，来解决特定人群的生活居住的需求。这里首先排除了一些投资性需求，防止有人利用居住权制度来绕开现在的土地制度。对于居住权来讲，更大的一个制度功能就是解决特定人群的居住需求。

居住权到底会产生哪些影响?“以房养老”一度是社会热点话题。有的老年人，想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又不太放心，担心一旦失去房屋产权，将无房可住;还有一些机构以“以房养老”为名，骗取老人房产，导致老人人财两空。如果双方在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，并且这一权利在老人有生之年，谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

老人一旦给亲戚或指定人员设立居住权，老人去世后，即便房子为子女所继承，亲属或指定人员仍享有居住权。如果居住权是终生的，亲属或指定人员可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

此外，设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同解除的不稳定情况，在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。

有了居住权，房产交易必然受到影响。石景山法院法官助理田晔提醒市民，《民法典》规定居住权为登记设立，也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。这就要求购房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息，不单包括房屋产权信息、抵押登记信息，还应关注居住权设立信息。

关键词： 以房养老 租赁合同