每经记者：陈梦妤 林菁晶 每经编辑：魏文艺

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在海南三亚，几乎每一个豪宅项目的宣传文案都将自己称作“东方迪拜”。对绝大多数人来说，迪拜是一个具有财富象征意味的、土豪成群的城市。

而事实上，作为阿联酋人口最多的城市和中东地区的金融中心，迪拜房价自2015年见顶以来已经下跌超过30％，被称作“过去两年全球楼市中表现最差的一线城市”。而今，迪拜的房价仅为“东方迪拜”的1/5。第三季度最新数据显示，其平均房价仅为人民币2.5万元/平方米。

第一太平戴维斯报告曾指出，房地产库存过剩、油价下跌、货币贬值和政局动荡都是造成迪拜房价持续走低的“罪魁祸首”。

眼下，迪拜的房价还在下跌，且似乎遥遥无期。

迪拜夜景 图片来源：摄图网

高828米、162层的世界第一高楼迪拜哈利法塔，其建筑内有1000套豪华公寓。2010年，哈利法塔完工伊始，一居室公寓的价格可以卖到80万美元，并在2014年油价达到每桶100美元的顶峰时，房价升至100万美元（单价超过1.5万美元/平方米）。

但如今，据仲量联行数据，当初100万美元的公寓价格已经腰斩，“最终售价可能不到50万美元。”近千名投资客被深度套牢。

房价持续下跌一方面让迪拜被当地开发商打出“全球房价洼地”的宣传口号，另一方面，各大国际房地产咨询机构依然看跌迪拜房价，预测其将继续下跌。而谨慎的买家们则持观望态度，这也让迪拜的房产交易量一蹶不振。

第一太平戴维斯数据显示，2018年的迪拜房产交易量与2017年相比下降了约22％。而与此同时，借着2017年迪拜获得2020年世博会举办权的风光，大量地产商又启动了不少地产项目，致使市场库存激增。

“今年迪拜可能完成超31500套房屋，是过去五年该市平均年需求量的两倍以上。”“迪拜目前还有9.6万套公寓在建，会在2020年底之前完工。”仲量联行分析报告指出。

2014年以来迪拜房屋完工情况 资料来源：仲量联行

尽管房价在继续跌，但依然有人对迪拜楼市投下了信任票。这个人，就是在投资上极具风向标意义的股神巴菲特。

据我国台湾《经济日报》报道，巴菲特旗下的房地产中介公司BHHS与迪拜中介商Gulf房地产公司合资共同成立新企业，将在迪拜设立一个30人的顾问与后勤团队。今年8月，他宣布旗下房地产公司将在迪拜收购1万套房产。

在众多移民机构的房产广告中，“世界一线城市中，迪拜的租金收益率是欧美的2～3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”，是他们用得最多的数据。

《每日经济新闻》记者咨询了某海外置业机构，其一位置业顾问表示，在迪拜买房可以获得100%土地所有权，没有公摊，租售比高达10%，投资回报率在6%～7%。累计100万阿联酋迪拉姆的房产就可以获得永久签证，也可以为直系亲属办理家属长签。

“开工前，开发商会向土地部门支付20%的工程费，降低风险。”在记者问及近期的房价下跌情况时，该置业顾问将主要原因归结为“许多项目交付，库存增加”“您看迪拜的底子在这摆着呢，也是扛过多次波折的。”

毕竟对开发商来说，明知供应量过剩，房子卖不动，但工地不能停，甚至还有许多来自世界各地的工人要养活。

迪拜的房地产热始于2000年，曾有媒体报道过当时的建设盛况，“在很多地区，抬头往上看，除了映入眼帘的迪拜天空之外，还少不了至少一台起重机，保守估计，全世界起重机大概有15%～25%在迪拜”。

作为一个超级土豪城市，迪拜确实是很多人心心念念的地方——避税天堂，狮子是宠物，警车是法拉利FF，“去迪拜搬砖”也是很多人的梦想。

而另一方面，媒体对于迪拜的真实情况报道很少，大量的软文投放，令其楼市更加神秘。那些置业顾问则恰恰用好了这其中的信息不对称。就比如，迪拜有很多中国公司操盘的地产项目专门卖给国人，销售新盘可以从中获得不菲的佣金。

根据第一太平戴维斯中东公司的分析，迪拜2018年房价整体下降了6%～10%，而2019年预计在此基础上将再降5%～10%。

另外，迪拜的高昂物业费，则是置业顾问们最愿意忽略的一条。据2018年迪拜当地网站公布的数据，公寓的物业费每平方英尺12～24阿联酋迪拉姆，酒店公寓的物业费则是普通公寓的3倍。

根据今日的汇率换算，1阿联酋迪拉姆=1.9131元人民币。

据此，一套80平方米（1平方米=10.7平方英尺）的公寓，按照每平方英尺18阿联酋迪拉姆计算，每年物业费近3万元人民币；一套80平方米的酒店公寓，每年物业费就得9万元人民币。

至于永久签证，其实是属于房产投资商居住签证，每2年更新一次，且每180天至少到阿联酋一次。再加上买医疗保险等杂事，如果全部让中介搞定，每次费用在15000元 人民币。这也是中介们介绍业务时无比热情、一到你询价时就表示“来店里仔细谈”的原因。

当然，以上，对真正的壕们是无效的。

标普全球评级今年曾发布报告指出，明年举办的世博会不会改变迪拜的房地产市场走势，“我们对市场的看法仍然非常严峻，2021年之前，迪拜的房价不太可能出现反弹。”

（镁刻地产原创，喜欢请微信号：meikedichan）

每日经济新闻

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