作为苏州楼市的头部梯队，园区楼市向来聚焦了整个市场的目光。

(资料图片)

近几年园区加大供地量，在2022年新房供应量显著增加，占据苏州市区总供应量的10%，这个占比在近三年中是最高的。

不仅奥体、湖东等核心与高贸新城等新兴板块有纯新盘入市，车坊、湖西、娄江创新城等断供多年的板块也有新鲜血液的注入。

2023年，在苏州首场集中土拍中，园区成功出让了湖西、青剑湖、娄葑板块的三宗核心宅地，吸引了几十家房企参与竞拍，热度可见一斑。

就在昨天，苏州自然资源和规划局官网发布《苏州市区2023年度首批拟出让住宅用地清单》，园区有7宗宅地亮相，或即将在今年的土拍中与我们见面。

7宗地块分别位于斜塘、独墅湖、车坊、高贸新城、娄葑、阳澄南岸创新城板块，今天就和分析师一起看看这些拟出让地块有哪些亮点吧！

独墅湖板块拟出让的地块，就在华润招商项目南侧。地块占地约3.12万㎡，容积率为1.2，是园区不可多得的“绝版”临湖地块。

在去年发布的《苏州工业园区2022年第四批次局部地块控规（调整）规划》中，该地块由商住地块调整为了纯住宅地块。

地位位于万寿街东、月颂路南，毗邻地铁2号线独墅湖邻里中心站，紧邻独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，可谓闹中取静。

板块内次新房二手房均价已达6.5-8.3万元/㎡。新房市场上，招商文禧花园已经清盘，备案均价为48950元/㎡，倒挂达2万元以上。

板块内待入市项目仅华润招商项目，项目规划已出炉，将打造19幢6-7F的一线湖景洋房。

在优越的地理位置赋能下，该地块出让时预计将引起多家房企竞争。

地块位于斜塘金堰路西、东宏路北，是《斜塘河南退二进三规划公示文件》中规划调整的地块之一。

地块体量不大，占地约2.88万㎡，容积率2.0。

板块位置也非常不错，就在在建轨交6号线金家堰站西侧，片区内还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点，未来教育、商业配套齐全，生活与出行都十分便利。

新房市场，板块内的华发仁恒·河滨雅苑已开盘，备案均价44750元/㎡，也重新定义了板块房价体系。

保利天珺和象屿恒泰·天悦东方也即将取证入市，其中象屿恒泰·天悦东方由于洋房产品占比较多，价格可能还会略高一些。

该片区内还有多宗涉宅用地待出让，未来也将是斜塘板块的供应主力，片区内规划打造为园区南高品质滨水社区。

近年来，斜塘板块承接园区核心外溢客群，板块置业需求逐渐向高端改善转化，未来斜塘也将成为园区购房者紧盯的高端改善板块。

斜塘板块另一宗拟出让地块位于星塘街和独墅湖大道交汇处，地块原为莲花公交停保场。

地块原为公交场站用地、公园绿地和水域地块，在今年发布的《2023年第一批次局部地块控规调整公示文件》中调整为了两宗居住用地。

本次出让的地块用地位面积为3.82万方，容积率1.8，限高80m，体量不大。

地块周边配套也较为完善。

交通上，地块距在建的轨交8号线东延路站与轨交6号线斜步站约1.5公里左右，南侧就是独墅湖大道，交通出行非常便利。

商业上，地块周边有莲花商业街、联丰广场等商业，距奥体商圈也只需约3公里车程。

教育上，地块位于独墅湖科教创新区东北侧，周边就是苏大独墅湖校区、西交利物浦大学等优质学校。

二手房市场方面，周边的安置房小区莲花新村挂牌价在2.5万元/㎡左右，与地块一路之隔的翰林缘挂牌均价3.3万元/㎡，建屋海德公园挂牌均价则达4万元/㎡

跨塘拟挂地块位于方湾街西、封亭大道以北，属于园区北部副中心阳澄南岸创新城内。

地块体量也不大，占地约2.13万㎡，容积率2.0。

地块整体位置也不错，毗邻轨交3号线方湾街站，同时距园区火车站仅1公里左右，出行相当便利。

东侧靠近新娄幼儿园与园区至和实验学校，周边还有悦澜湾小学、跨塘实验小学虹桥小区等教育资源。

商业方面，青剑湖商圈也可满足日常需要。

目前，周边二手房挂牌均价为2.5-3.1万元/㎡。

新房市场方面，阳澄湖南岸创新城核心居住区开发成熟，供应较少。

去年年末入市的保利天汇项目为断供7年之久的板块注入了新鲜的血液，近期二批次房源已经取证，并开启认筹。

本次拟出让地块为板块及时补仓，板块内的保利天汇备案均价已达35820元/㎡，随着阳澄湖南岸创新城规划相继落地，板块价值进一步提升，未来板块房价天花板或将有所突破。

车坊拟出让地块在园区朝前路实验学校南边，地块占地2.23万㎡，容积率1.6。

地块属于2022年园区政府新规划的吴淞江未来城的核心居住片区内。板块还将有10多宗地块待出让，未来居住氛围更加浓厚。

地块周边配套也较为完善。

交通方面，在建的轨交8号线终点站就是车坊站，距地块约700m。

教育方面，一路之隔就是朝阳路实验小学，这是一所九年制教育学校。

不过板块缺乏大型商业综合体，目前文荟苑邻里中心在建中，周边星湖财富广场、文萃广场可满足基本购物需求。

从二手房市场看，板块内拆迁安置房较多，挂牌均价在2-3万元/㎡，唯一的次新房中锐星奕湾挂牌价格在3.7万元/㎡，板块内承载了一定量的改善需求。

再来看新房市场，板块目前中海独墅云著和中国铁建星樾湖滨在售，价格都在3.5万元/㎡左右，中海独墅云著洋房已售罄，仅剩95㎡高层户型在售；中国铁建星樾湖滨二期已取证，即将加推洋房与高层户型。

车坊板块是园区发展的重点，未来产业聚集，将带来更多楼市购买力，板块楼市有一定的后劲。

地块位于金胜路北、新江路东，就在万科东方雅苑东侧，占地面积约5.14万方，容积率1.6。

地块属于胜浦所规划“退二进三”片区内，该片区将被打造成一个集学校、邻里中心、社区公园、轨交，容纳3-5万人的高品质新社区。

地块周边居住氛围浓厚。

紧邻星浦实验中学与星浦小学，未来就学将十分便利。

地块离新盛商业广场、吴淞商业广场不远，西侧即是规划在建的胜浦邻里中心，可满足日常购物生活需求。

由于高起点规划以及相对园区核心板块的价格优势，高贸新城吸引了众多刚改、首改和看重板块发展潜力投资客群，板块也成为了园区的主力供应板块之一。

目前板块内在售项目较多，主力在售为万科东方雅苑、五矿路劲澜悦溪云、越秀悦见云庭、中铁建花语澜苑等项目，成交均价约3-3.3万元/㎡。

去年一整年高贸新城都没有地块出让，最近一次成交也要追溯到2021年9月了，本次拟出让的地块也为板块及时补仓。

娄葑本次拟挂地块位于通园路西、群新二路北，属于娄葑南部片区，占地约2.81万㎡，容积率1.8。

在去年发布的《娄葑南区东兴路以南片区更新研究、控规和城市设计》中，明确了娄葑南部将打造为独墅湖西岸、追求理想生活的实践区，将针对配套、交通、生活品质三个方面进行升级。

地块紧邻地铁3号线与在建地铁7号线换乘站通园路南站，是妥妥的双轨交盘。

教育方面，地块距工业园区文萃小学、东兴路幼儿园在1公里范围内，地块南侧还规划了邻里中心与商业，未来生活与出行都比较便捷。

目前，地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡，周边二手房挂牌均价在1.9-4.2万元/㎡。

新房方面，娄葑板块处于房荒状态，仅有建屋朗诗项目与今年首场土拍中出让的招商蛇口5号地块待入市。

建屋朗诗项目案名已公布——朗诗吴风和苑，打造8栋朗诗科技住宅，户型建面约123-215㎡，纯改善住区。

根据规划，娄葑南部片区还有12块左右涉宅用地待入市，未来也将成为园区主力供应板块。

不过，目前板块北部拆迁房集中，南部厂房林立，城市界面提升还需要一段时间。

从位置来看，本次园区拟出让地块中既有核心板块如独墅湖，也有次核心板块如斜塘、车坊等，此外还有新规划的新兴板块如阳澄南岸创新城、独墅西岸新城等，供应量较为丰富。

2023年，园区楼市可谓看点十足，不仅核心地段多个豪宅项目集中入市，次核心板块也有多个项目及时补仓，未来市场必将多点开花，高端改善客群的选择面也会越来越多，这也更加考验开发商的内功。

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